پاورپوینت برنامه ریزی برای اراضی شهری

برنامه ریزی برای اراضی شهری
لینک دانلود و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : پاورپوینت
نوع فایل : .pptx ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد اسلاید : 74 اسلاید

دو بي توجهي در برنامه ريزي مسكن

در طرح مشكل مسكن در ايران به دو امر مهم كمتر توجه مي‌شود و در نتيجه اين بي‌توجهيست كه "برنامه‌هاي حل مشكل مسكن" اغلب با شكست مواجه مي‌گردند.
اول: كمبود عرضه نسبت به تقاضا

اول- مشكل مسكن اغلب از زاويه كمبود تعداد واحدهاي مسكوني نسبت به خانوار، مطرح مي‌شود و اين عامل (كه تقريباً به‌طور ثابت حدود 2/1 ميليون واحد است)، گراني مسكن عنوان مي‌گردد و در واقع علت گراني مسكن را كمبود عرضه نسبت به تقاضا مي‌داند. به دلايل زيادي، اين نظريه كاملاً غلط مي‌باشد:
يك- تقريباً هيچ متقاضي وجود ندارد، كه به علت عدم وجود مسكن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خريد مسكن اقدام نمايد.
دو- علت اصلي تفاوت تعداد خا نوار با تعداد مسكن، اتفاقاً به علت كمي تقاضاي مؤثر است و نه عرضه كمتر.
سه- آنچه افراد را از دست‌يافتن به مسكن باز مي‌دارد نه عدم عرضه كافي، بلكه عدم امكان خريد متناسب با درآمد و توان مالي خانوارهاست.
دوم: جایگزینی مسکن ملکی، به جای وظیفه تأمین مسکن

دوم- موضوع دوم، نقش‌هاي ديگريست كه "مسكن ملكي" به جز "تأمين سكونتگاه" در جامعه ايفاء مي‌نمايد، كه اهم آنها عبارتند از:
يك- مسكن به نوعي نقش "بيمه‌هاي اجتماعي" را ايفاء مي‌نمايد و در واقع كاهش درآمد ناشي از بازنشستگي در ايران را جبران مي‌كند. به‌گونه‌اي كه در سال‌هاي اخير بسياري از بازنشستگان از طريق اجاره واحدهاي خود در شهرهاي بزرگتر و كوچ به شهرهاي كوچك‌تر و يا حومه‌ها، اين اختلاف درآمد را جبران مي‌نمايند.
دو- تملك واحد مسكوني به نوعي حفاظت از ثروت خانوار در مقابل تورم است.
باتوجه به اين سه مبحث، اگر در جستجوي راه‌حل‌هاي تحقق‌پذير باشيم، بايد به مشكل مسكن از زواياي ديگري به جز سه مورد فوق بپردازيم، كه مهمترين آنها را مي‌توان، در دو گروه دسته‌بندي نمود.
مقايسه هزينه ملكي و استيجاري براي مصرف كننده

در دو جدول صفحات آتي، نسبت اجاره‌بها به درآمد خانوار و تبديل ارزش بالقوه مسكن ملكي به پرداخت ماهيانه، نسبت به درآمد خانوار در شهرهاي عمده ايران و مناطق تهران برآورد شده است.
براي اينكه بتوانيم اجاره‌بها را با ارزش بالقوه مسكن ملكي مقايسه كنيم، ارزش ملك را با سه نرخ بهره، تبديل به "ارزش معادل ريالي" ماهيانه نموده‌ايم.

تفاوت هزينه تأمين مسكن استيجاري و ملكي

همانطور كه مشاهده مي‌شود نسبت "معادل ارزشي" مسكن ملكي حتي با احتساب كمترين نرخ بهره بيش از سه برابر نرخ اجاره‌بها مي‌باشد. به معناي ديگر اگر الگوي سكونتي از مسكن ملكي به مسكن استيجاري تغيير يابد با اختصاص بودجه ثابت تا سه برابر مي‌توان به عرضه مسكن افزود و يا با يك‌سوم قيمت‌هاي حاضر خانوارها قادر به تأمين سرپناه براي خود خواهند بود.

شكست راه حل هاي مبتني بر مالكيت
در عمل و در طول تاريخ، فعاليت‌هاي مسكن و شهرسازي اثبات كرده است كه راه‌حل‌هائي كه بخواهد مشكل مسكن را از طريق مالكيت آن حل كند، حتي در صورت افزايش نسبت وام به قيمت واحد مسكوني، چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نيستند. زيرا همانطور كه گفته شد، هزينه مسكن تملكي حدوداً سه برابر سكونت يافتن بدون مالكيت است.

شكست برنامه، اجاره به شرط تمليك، به جاي مسكن استيجاري

البته در برنامه دوم اين راه حل ارائه شده و احداث واحدهاي استيجاري اصولاً در همين راستا در برنامه قرار گرفت، ولي با تبديل آن به "اجاره به شرط تمليك" دوباره همان خصلت ارائه مسكن ملكي را يافته است.

مسكن استيجاري و گروه هاي كم درآمد

قابل توجه است كه در كشورهاي سرمايه‌داري هم، تنها راه حل مشكل مسكن كم‌درآمد و دارندگان درآمد متوسط پائين تأمين مسكن استيجاري به جاي ملكي است، به‌گونه‌اي كه در اغلب اين كشورها اكثريت سكونتگاه‌هاي اين گروه‌ها، مسكن استيجاري است (براي مثال در آلمان اين رقم 65درصد است).
به علاوه مسكن استيجاري بخش عمومي و دولت هم در اين كشورها (به نشانه حمايت شديد دولت از اين امر) وجود دارد. مثلاً در فنلاند 22 درصد مردم مستأجر دولت هستند. در آلمان 7 درصد مستأجر شهرداري‌ها مي‌باشند و حتي در آمريكا 1 درصد مسكن استيجاري را دولت تأمين مي‌كند.